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租赁清场

房屋租赁合同中承租方的单方清场权

时间:2018/3/30 20:20:54   姓名:[news:p_name]   点击:

 

当前,在房屋租赁合同履行过程中,承租方拖欠租金的情况越来越多,特别是商铺租赁合同,有的承租方由于经营不善,缴不起租金,而擅自关闭商铺,不辞而别,给出租方带来很大的麻烦。那么,承租方拖欠租金,出租方能否单方解除合同?如果承租方停止经营,不辞而别,如何处理租赁合同后续事宜?能否单方清理租赁房屋?结合本案,就以上问题做一法律分析。

【案情摘要】

2009 年11日,某商铺所有者甲与某美容公司乙签订《房屋租赁合同》(以下称合同),约定甲方将某商铺出租给乙方用于美容经营,租赁期限为3年,租金为每月8000元,每年分两次缴纳租金,缴纳租金的时间为当年的11-15日期间缴纳上半年租金,当年71日—15日期间缴纳下半年租金。然而,201071-15日期间,乙方不仅未按照约定缴纳下半年的租金,反而商铺紧闭,甲方直到当年8月仍联系不上乙方。那么,甲方能否单方直接和乙方解除合同,如何处理合同解除的相关事宜?

【案例评析】

一、甲方能否直接和乙方解除合同

在合同未到期的情况下,我国法律规定解除合同的方式有三种:1.协商解除。我国《合同法》第93条第1款规定,当事人协商一致,可以解除合同。2.约定解除。我国《合同法》第93条第2款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。3.法定解除。我国《合同法》第94条第3项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,另一方可以解除合同。

我国《合同法》第227条规定,承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

而在本案中,当事人双方并未协商一致解除合同,合同中也未约定解除合同的条件,所以,乙方虽然拖欠租金,在租赁合同到期之前,甲方并不能直接通知乙方解除合同,而需要给乙方一个合理的催告期,要求乙方在催告期间履行支付租金的义务。甲方只有履行了催告义务,且乙方并未在催告期内支付租金,甲方方可依法与乙方解除合同。

二、甲方如何处理合同解除的相关事宜

1.甲方首先要履行催告义务,明确要求乙方在一定期限内支付租金,乙方如不在通知限定期限内支付租金,甲方将解除合同,并要求乙方支付拖欠租金和承担违约金等相关责任。甲方一定要保留催告通知乙方的证据,可以让乙方在催告通知书上签字,如本案中乙方不辞而别,甲方难以联系上乙方,应以特快专递的形式将催告通知邮寄给乙方,并在特快专递的邮寄单上明确注明催收租金等内容。

2.为了稳妥起见,乙方还可以向租赁房屋所在地派出所报案,一方面要求派出所调查承租人下落,查明乙方是否涉嫌违法犯罪的情况;一方面将报案记录作为租赁纠纷的证据以备案情应急之用。

三、在确定合同可解除后能否单方清理租赁房屋

通过上述措施确认租赁合同得以解除,但因承租人下落不明,能否由出租人单方清理承租房屋,这是实践中需要解决的问题。单方清场的法律风险主要在于,在承租人不在场的情况下,如何确认租赁房屋内财物以及如何予以保管。如在清场过程中委托公证部门或律师事务所全程予以公证或见证,能够在较大程度上规避出租人单方清场的法律风险。但公证处及律师事务所提供公证或见证服务的前提是承租人在场或在租赁合同中明确约定此种情形出租人可单方清场,否则公证部门及律师事务所是不得接受委托提供公证或见证服务的。如出租人在无公证及见者的情况下单方清场,则建议全程录像、拍照,编制财物清单并妥善予以保管,以避免被承租人索赔。

四、法律建议

1.在租赁合同中增加约定解除条款,明确承租方如未在约定期限内支付租金,出租方可以解除合同。

2.在租赁合同中明确出租方和承租方的联系方式、通讯地址以及联讯、通讯地址变更后的通知义务,便于出租方履行催告义务。

3.在租赁合同中明确约定在何种情形下出租人可以单方清场,以保证在事件发生时可借助公证及律师事务所固定和保全证据。


 

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